Exención en IRPF por donación de la vivienda habitual por personas mayores de 65 años
La Dirección General de Tributos (DGT), en una Consulta vinculante, ha confirmado que la donación de la vivienda habitual por parte de una persona mayor de 65 años está totalmente exenta de tributar, en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), por la ganancia patrimonial obtenida entre la fecha de adquisición y la de transmisión.
Así, lo ha establecido la DGT, en su Consulta Vinculante V1261-25, de 9 de julio de 2025.
Para ello, el inmueble debe haber constituido la residencia habitual del contribuyente durante, al menos, 3 años continuados. No obstante, se considera que se transmite la vivienda habitual incluso si el propietario dejó de vivir en ella, siempre que la donación se formalice dentro de los 2 años siguientes a haberla abandonado.
Por tanto, la DGT confirma que se asimila el tratamiento en este supuesto de donación de la vivienda habitual por mayores de 65 años con el supuesto de exención de las ganancias patrimoniales por compraventa (transmisión lucrativa) de la vivienda habitual por parte de mayores de 65 años, exención establecida en artículo 33.4.b) de la Ley del IRPF.
Cuestión plateada por los consultantes y pronunciamiento de la Dirección General de Tributos
La cuestión planteada por los consultantes, una persona mayor de 65 años y su cónyuge, era si la ganancia patrimonial obtenida por la donación del pleno dominio de su vivienda habitual a sus hijos estaría exenta en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF).
La venta o donación del pleno dominio de la vivienda generará en los transmitentes (vendedores o donantes) una ganancia o pérdida patrimonial, al producirse una alteración en la composición de su patrimonio que da lugar a una variación en su valor, que se cuantificará por diferencia entre los valores de adquisición y de transmisión (tanto para las transmisiones onerosas como las lucrativas).
En las transmisiones onerosas, el valor de adquisición será el importe real por el que la adquisición se hubiera efectuado, más el coste de las inversiones y mejoras efectuadas y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente.
El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiera efectuado, del que se deducirán los gastos y tributos inherentes a la transmisión que hubieran sido satisfechos por el transmitente. Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste.
Cuando la adquisición o la transmisión hubiera sido a título lucrativo se tomarán por importe real de los valores respectivos de adquisición y transmisión aquellos que resulten de la aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin que pueda exceder del valor de mercado.
Si se generase una pérdida patrimonial no se computaría, entre otras, las debidas a transmisiones lucrativas por actos inter vivos o a liberalidades.
Si se tratase de la vivienda habitual del donante, podría resultar de aplicación la exención contemplada en la letra b) del apartado 4 del artículo 33 de la Ley del IRPF, según el cual estarán exentas las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto “con ocasión de la transmisión de su vivienda habitual por mayores de 65 años o por personas en situación de dependencia severa o de gran dependencia, tanto si se transmite el pleno dominio como si se transmite la nuda propiedad”.
A estos efectos, se considera vivienda habitual del contribuyente la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años. A los exclusivos efectos de la aplicación de las exenciones por compraventa o donación de vivienda habitual, se entenderá que el contribuyente está transmitiendo su vivienda habitual cuando dicha edificación constituya su vivienda habitual en ese momento o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión.
Por tanto, en el caso planteado, la Dirección General de Tributos ha fallado que, de tratarse de la vivienda habitual de los donantes por cumplir los requisitos para tener tal consideración (en particular, la consideración como vivienda habitual del consultante y de su cónyuge de la citada vivienda en la fecha en que la transmita o en cualquier día de los dos años anteriores ), y dado que son mayores de 65 años, la ganancia patrimonial que pudiera derivarse de la donación del pleno dominio de la citada vivienda estaría exenta del IRPF.