Cómo tributan en IRPF los ingresos por el alquiler de viviendas de uso turístico a través de plataformas como Airbnb
Decenas de miles de pequeños ahorradores propietarios de segundas residencias, pensionistas o trabajadores cuya actividad laboral principal no tiene que ver con la hostelería, han optado en los últimos tiempos por poner sus viviendas en alquiler turístico a través de plataformas como Airbnb, booking.com o Ruralia, por los mayores ingresos potenciales, así como por la seguridad que les ofrece esta modalidad ante el incremento de los riesgos asociados al alquiler permanente (riesgo de impago, regulaciones del precio máximo que no permiten hacer frente a los costes de la vivienda, etc.).
Uno de los aspectos que han de tener en cuenta estos arrendatarios es el tratamiento fiscal aplicado a los ingresos obtenidos por el alquiler turístico.
Se considera arrendamiento para uso distinto de vivienda, aquel arrendamiento que tenga como destino primordial uno distinto que el de satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. Este el caso de los arrendamientos de apartamentos turísticos.
Se considera que una vivienda está en alquiler turístico cuando se produce la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa”.
El tratamiento en IRPF dependerá de los servicios ofrecidos: rendimientos de capital inmobiliario o rendimientos de actividades económicas
Cuando se alquila un apartamento turístico es posible que se ofrezcan una serie de servicios complementarios.
Si los servicios complementarios que presta el arrendador son propios de la industria hotelera, los rendimientos obtenidos por el alquiler son rendimientos de actividades económicas.
Los servicios propios de la industria hotelera serían, entre otros:
La recepción y atención permanente y continuada al cliente en un espacio destinado al efecto.
La limpieza periódica del inmueble y del alojamiento.
El cambio periódico de ropa de cama y baño.
La puesta a disposición del cliente de otros servicios (lavandería, custodia de maletas, prensa, reservas, etc.).
A veces, también la prestación de servicios de alimentación y restauración.
Por el contrario, no se consideran servicios complementarios propios de la industria hotelera y, por tanto, se estará realizando un alquiler turístico cuando el anfitrión arrendador presta servicios como:
La limpieza del apartamento a la entrada y a la salida del periodo contratado por cada arrendatario.
El cambio de ropa en el apartamento a la entrada y a la salida del periodo contratado por cada arrendatario.
La limpieza de las zonas comunes del edificio (portal, escaleras y ascensores) así como de la urbanización en que está situado (zonas verdes, puertas de acceso, aceras y calles)
Los servicios de asistencia técnica y mantenimiento para eventuales reparaciones de fontanería, electricidad, cristalería, persianas, cerrajería y electrodomésticos
Los rendimientos derivados del alquiler turístico son, con carácter general, rendimientos del capital inmobiliario.
No obstante, cuando para desarrollar la actividad el arrendador disponga, al menos, de una persona empleada con contrato laboral y jornada completa, los rendimientos que obtuviese por el alquiler turístico serían rendimientos de actividades económicas.
Tanto en el caso de tributar como rendimientos de capital inmobiliario como por rendimientos de actividades económicas, esos rendimientos se integran en la base imponible general del IRPF y están sujetos a la escala general de gravamen.
Cómo se calcula el rendimiento neto de capital inmobiliario por el alquiler turístico
Se entiende como rendimiento de capital inmobiliario la cantidad bruta recibida (antes de la posible deducción de gastos y/o posibles reducciones aplicables) procedente del alquiler de una propiedad.
El rendimiento neto de capital inmobiliario se calcula deduciendo a la cantidad bruta recibida los gastos necesarios en los cuales el arrendador ha incurrido para la obtención del rendimiento mencionado. Esos gastos deducibles no podrán superar en ningún caso la cantidad de la renta. En caso de que eso ocurra, el exceso de los gastos sería deducible durante los cuatro años fiscales consecutivos.
Si el arrendador no alquila durante todo el año completo únicamente es posible deducir los gastos correspondientes a los días o meses que haya tenido su propiedad alquilada en esta modalidad de alquiler.
Los principales gastos deducibles son el IBI, la tasa de basuras, los suministros de agua, luz y gas, el Internet, la comunidad, seguros relacionados con la vivienda (hogar y responsabilidad civil), la amortización del inmueble (normalmente 3% anual sobre el mayor entre el coste de adquisición y el valor catastral), amortización de bienes muebles (10% anual sobre su coste), gastos de limpieza y lavandería, gastos de publicidad y comisiones de los portales online (ej. Booking, Airbnb, etc.).
En caso de dedicar al alquiler turístico solo algunos meses determinados, el arrendador tendrá que declarar una renta imputada por la Agencia Tributaria por aquellos meses en los que su vivienda haya estado vacía, ya que considera que el arrendador podía haber tenido ingresos, aunque decidió no obtenerlos. Para calcular ese importe, se aplica el 1,1% o el 2% sobre el valor catastral de su vivienda, la cuantía resultante se divide entre 12 meses y lo obtenido se multiplica por el tiempo que ha estado vacía la vivienda de uso turístico.
En el caso de que el inmueble sea alquilado como residencia habitual, el rendimiento neto podrá ser reducido en un porcentaje determinado, dependiendo de los casos. La deducción general para contratos firmados hasta 26 de mayo de 2023 era del 60%, y a partir de 2024 del 50%, salvo casos específicos que tienen derecho a una mayor reducción (véanse aquí).
En el caso de rendimientos procedentes de alquiler turístico para residencia no habitual no se aplican reducciones.
Otros posibles impuestos para el alquiler vacacional
Además del IRPF, otros impuestos que podrían grabar el alquiler vacacional, si se dan los requisitos para ello, son el IVA y el Impuesto de actividades económicas (IAE).
Como hemos comentado, cuando un alquiler vacacional ofrece servicios propios de la industria hotelera, los ingresos obtenidos se consideran rendimientos netos de actividades económicas, lo que implica que, además de tener que tributar en IRPF como actividad empresarial, se aplicará el Impuesto del Valor Añadido- IVA (10% para hostelería).
En cambio, si se alquila la vivienda sin ofrecer estos servicios propios de la industria hotelera, se tributa únicamente en el IRPF como rendimiento del capital inmobiliario, sin aplicar IVA.
El IAE es un impuesto que grava las actividades empresariales, profesionales o artísticas en el territorio español, estando sujetas al mismo tanto las personas físicas como jurídicas. Sin embargo, están exentas de IAE las actividades cuyo importe neto de la cifra de negocios sea inferior a 1 millón de euros.
No obstante, aunque la mayoría de titulares de viviendas vacacionales que prestan servicios complementarios a los de hostelería no lleguen a ese importe y no tengan que pagar el IAE, si deben darse de alta en el censo del IAE, mediante la presentación de los modelos 036 o 037, inscribiendo su propiedad en el epígrafe 685 del IAE, “Alojamientos turísticos extrahoteleros”, categoría que comprende a aquellos negocios que, sin tener la consideración de explotaciones hoteleras, prestan esos servicios complementarios de hospedaje.
