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Salud financiera   6 May 2025

Cómo tributan en IRPF los ingresos por el alquiler de viviendas de uso turístico a través de plataformas como Airbnb

Autor

Instituto BBVA de PENSIONES

El alquiler turístico ha sufrido un boom en los últimos años en España, especialmente en zonas turísticas y en las grandes ciudades. Vemos cual es el tratamiento en IRPF de los ingresos obtenidos por el alquiler de viviendas de uso turístico (VUT).

Decenas de miles de pequeños ahorradores propietarios de segundas residencias, pensionistas o trabajadores cuya actividad laboral principal no tiene que ver con la hostelería, han optado en los últimos tiempos por poner sus viviendas en alquiler turístico a través de plataformas como Airbnb, booking.com o Ruralia, por los mayores ingresos potenciales, así como por la seguridad que les ofrece esta modalidad ante el incremento de los riesgos asociados al alquiler permanente (riesgo de impago, regulaciones del precio máximo que no permiten hacer frente a los costes de la vivienda, etc.).

Uno de los aspectos que han de tener en cuenta estos arrendatarios es el tratamiento fiscal aplicado a los ingresos obtenidos por el alquiler turístico.

Se considera arrendamiento para uso distinto de vivienda, aquel arrendamiento que tenga como destino primordial uno distinto que el de satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. Este el caso de los arrendamientos de apartamentos turísticos.

Se considera que una vivienda está en alquiler turístico cuando se produce la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa”.

El tratamiento en IRPF dependerá de los servicios ofrecidos: rendimientos de capital inmobiliario o rendimientos de actividades económicas

Cuando se alquila un apartamento turístico es posible que se ofrezcan una serie de servicios complementarios.

Si los servicios complementarios que presta el arrendador son propios de la industria hotelera, los rendimientos obtenidos por el alquiler son rendimientos de actividades económicas.

Los servicios propios de la industria hotelera serían, entre otros:

  • La recepción y atención permanente y continuada al cliente en un espacio destinado al efecto.
  • La limpieza periódica del inmueble y del alojamiento.
  • El cambio periódico de ropa de cama y baño.
  • La puesta a disposición del cliente de otros servicios (lavandería, custodia de maletas, prensa, reservas, etc.).
  • A veces, también la prestación de servicios de alimentación y restauración.

Por el contrario, no se consideran servicios complementarios propios de la industria hotelera y, por tanto, se estará realizando un alquiler turístico cuando el anfitrión arrendador presta servicios como:

  • La limpieza del apartamento a la entrada y a la salida del periodo contratado por cada arrendatario.
  • El cambio de ropa en el apartamento a la entrada y a la salida del periodo contratado por cada arrendatario.
  • La limpieza de las zonas comunes del edificio (portal, escaleras y ascensores) así como de la urbanización en que está situado (zonas verdes, puertas de acceso, aceras y calles)
  • Los servicios de asistencia técnica y mantenimiento para eventuales reparaciones de fontanería, electricidad, cristalería, persianas, cerrajería y electrodomésticos

Los rendimientos derivados del alquiler turístico son, con carácter general, rendimientos del capital inmobiliario.

No obstante, cuando para desarrollar la actividad el arrendador disponga, al menos, de una persona empleada con contrato laboral y jornada completa, los rendimientos que obtuviese por el alquiler turístico serían rendimientos de actividades económicas.

Tanto en el caso de tributar como rendimientos de capital inmobiliario como por rendimientos de actividades económicas, esos rendimientos se integran en la base imponible general del IRPF y están sujetos a la escala general de gravamen.

Cómo se calcula el rendimiento neto de capital inmobiliario por el alquiler turístico

Se entiende como rendimiento de capital inmobiliario la cantidad bruta recibida (antes de la posible deducción de gastos y/o posibles reducciones aplicables) procedente del alquiler de una propiedad.

El rendimiento neto de capital inmobiliario se calcula deduciendo a la cantidad bruta recibida los gastos necesarios en los cuales el arrendador ha incurrido para la obtención del rendimiento mencionado. Esos gastos deducibles no podrán superar en ningún caso la cantidad de la renta. En caso de que eso ocurra, el exceso de los gastos sería deducible durante los cuatro años fiscales consecutivos.

Si el arrendador no alquila durante todo el año completo únicamente es posible deducir los gastos correspondientes a los días o meses que haya tenido su propiedad alquilada en esta modalidad de alquiler.

Los principales gastos deducibles son el IBI, la tasa de basuras, los suministros de agua, luz y gas, el Internet, la comunidad, seguros relacionados con la vivienda (hogar y responsabilidad civil), la amortización del inmueble (normalmente 3% anual sobre el mayor entre el coste de adquisición y el valor catastral), amortización de bienes muebles (10% anual sobre su coste), gastos de limpieza y lavandería, gastos de publicidad y comisiones de los portales online (ej. Booking, Airbnb, etc.).

En caso de dedicar al alquiler turístico solo algunos meses determinados, el arrendador tendrá que declarar una renta imputada por la Agencia Tributaria por aquellos meses en los que su vivienda haya estado vacía, ya que considera que el arrendador podía haber tenido ingresos, aunque decidió no obtenerlos. Para calcular ese importe, se aplica el 1,1% o el 2% sobre el valor catastral de su vivienda, la cuantía resultante se divide entre 12 meses y lo obtenido se multiplica por el tiempo que ha estado vacía la vivienda de uso turístico.

En el caso de que el inmueble sea alquilado como residencia habitual, el rendimiento neto podrá ser reducido en un porcentaje determinado, dependiendo de los casos. La deducción general para contratos firmados hasta 26 de mayo de 2023 era del 60%, y a partir de 2024 del 50%, salvo casos específicos que tienen derecho a una mayor reducción (véanse aquí).

En el caso de rendimientos procedentes de alquiler turístico para residencia no habitual no se aplican reducciones.

Otros posibles impuestos para el alquiler vacacional

Además del IRPF, otros impuestos que podrían grabar el alquiler vacacional, si se dan los requisitos para ello, son el IVA y el Impuesto de actividades económicas (IAE).

Como hemos comentado, cuando un alquiler vacacional ofrece servicios propios de la industria hotelera, los ingresos obtenidos se consideran rendimientos netos de actividades económicas, lo que implica que, además de tener que tributar en IRPF como actividad empresarial, se aplicará el Impuesto del Valor Añadido- IVA (10% para hostelería).

En cambio, si se alquila la vivienda sin ofrecer estos servicios propios de la industria hotelera, se tributa únicamente en el IRPF como rendimiento del capital inmobiliario, sin aplicar IVA.

El IAE es un impuesto que grava las actividades empresariales, profesionales o artísticas en el territorio español, estando sujetas al mismo tanto las personas físicas como jurídicas. Sin embargo, están exentas de IAE las actividades cuyo importe neto de la cifra de negocios sea inferior a 1 millón de euros.

No obstante,  aunque la mayoría de titulares de viviendas vacacionales que prestan servicios complementarios a los de hostelería no lleguen a ese importe y no tengan que pagar el IAE, si  deben darse de alta  en el censo del IAE, mediante la presentación de los modelos 036 o 037, inscribiendo su propiedad en el epígrafe 685 del IAE, “Alojamientos turísticos extrahoteleros”, categoría que comprende a aquellos negocios que, sin tener la consideración de explotaciones hoteleras, prestan esos servicios complementarios de hospedaje.

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Partiendo de la nueva la reducción general del 50%, para nuevos contratos de alquiler firmados a partir de 1 de enero de 2024, ese porcentaje de reducción se podrá incrementar en los siguientes casos hasta los siguientes porcentajes: Reducción IRPF del 90% en caso de disminución del precio en, al menos, un 5%, en zona de mercado tensionado Si bien el nuevo porcentaje de partida es menor que con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley (50% frente a 60%), el porcentaje de reducción en IRPF se incrementa hasta el 90% si se firma un nuevo contrato en una zona de mercado tensionado, aplicando una reducción del precio de, al menos, el 5% sobre el contrato anterior. Esta reducción del precio requerida del 5%, será la resultante una vez aplicada la cláusula de actualización anual del contrato anterior. Reducción del 70% en caso de arrendar a jóvenes entre 18 y 35 años La reducción en IRPF será del 70% de los rendimientos netos obtenidos del arrendamiento en el caso de viviendas que se incorporan por primera vez al mercado en una zona tensionada, y se alquile a jóvenes de entre 18 y 35 años. En caso de que haya varios arrendatarios de una misma vivienda, esta reducción se aplicará sobre la parte del rendimiento neto proporcional que corresponda a los arrendatarios que cumplan los requisitos de edad. Se aplica también ese 70% de reducción en IRPF en el caso de viviendas asequibles incentivadas o protegidas, arrendadas a la administración pública, entidades del tercer sector, de la economía social sin fines de lucro o que esté acogida a algún programa público de vivienda que limite la renta del arrendamiento. Reducción del 60% cuando se hayan hecho obras de rehabilitación Se aplicará una reducción será del 60%, sobre los rendimientos netos positivos derivados del arrendamiento, cuando se hayan hecho obras de rehabilitación en los dos años anteriores y no se cumplan las condiciones mencionadas anteriormente para acceder a una mayor reducción. Los requisitos que dan derecho a las reducciones mencionadas anteriormente se tendrán que cumplir en el momento de la firma del contrato, y la reducción que corresponda se podrá aplicar mientras se cumplan esos requisitos. ¿Cómo se calcula el rendimiento neto sujeto a IRPF por un arrendamiento de vivienda? El rendimiento neto del capital inmobiliario se calcula restando de los ingresos íntegros los gastos deducibles y aplicando sobre esta cantidad obtenida, en los casos que proceda, las reducciones que procedan, entre las que hemos visto anteriormente. Rendimientos íntegros de capital inmobiliario Se consideran rendimientos íntegros del capital inmobiliario: Los que se deriven del arrendamiento o de la constitución o cesión de derechos o facultades de uso o disfrute sobre bienes inmuebles rústicos y urbanos o de derechos reales (usufructo, etc.) que recaigan sobre ellos, cuya titularidad corresponda al contribuyente y no se hallen afectos a actividades económicas realizadas por el mismo. Las cantidades percibidas por los restantes bienes, como el mobiliario y enseres. En el supuesto de subarrendamientos, las cantidades percibidas por el subarrendador no se considerarán rendimientos del capital inmobiliario, sino del capital mobiliario. En cambio, la participación del propietario en el precio del subarriendo sí tiene la consideración de rendimientos del capital inmobiliario, sin que proceda aplicar sobre el rendimiento neto reducción alguna. Gastos deducibles Para la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario, pueden deducirse de los rendimientos íntegros todos los gastos necesarios para su obtención, así como las cantidades destinadas a la amortización del inmueble y de los demás bienes cedidos con el mismo, siempre que respondan a su depreciación efectiva. Entre otros, son gastos necesarios para la obtención de los rendimientos, los siguientes: Los intereses y demás gastos de financiación de los capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora del bien (por ejemplo, de créditos hipotecarios), derecho o facultad de uso o disfrute, así como, en su caso, de los bienes cedidos con el mismo. Los gastos de conservación y reparación de los bienes que generan los rendimientos. A estos efectos, tienen esta consideración: Los efectuados regularmente con la finalidad de mantener el uso normal de los bienes materiales, como el pintado o el arreglo de instalaciones. Los de sustitución de elementos, como instalaciones de calefacción, ascensor, puertas de seguridad u otros. No son deducibles por este concepto las cantidades destinadas a la ampliación o mejora de los bienes, al constituir un mayor valor de adquisición cuya recuperación se efectúa a través de las correspondientes amortizaciones. Se establece un límite máximo para la deducción de los intereses de los capitales ajenos, gastos de financiación, y gastos de reparación y conservación, que no podrán ser superiores al importe del rendimiento íntegro de cada bien o derecho. Sin embargo, el exceso podrá compensarse en los cuatro años siguientes con el mismo límite para cada inmueble. Los tributos y recargos no estatales, entre otros, el IBI, tasa de basuras, alumbrado etc. Las primas de contratos de seguros. Los gastos de defensa jurídica. Las cantidades destinadas a la amortización, siempre que respondan a su depreciación efectiva. El rendimiento neto de capital inmobiliario, así calculado, se integrará en la base imponible general del IRPF, junto con otros rendimientos como los rendimientos netos del trabajo y los de actividades económicas. Tras aplicar a la base imponible general las deducciones que procedan, se haya la base liquidable a la que se aplicará la escala de gravamen general de IRPF. Más Información: Deducciones autonómicas por alquiler de vivienda: véanse aquí Principales medidas de la nueva Ley de la vivienda: se topa el precio del alquiler en zonas tensionadas

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Declaración de la Renta 2024 para mayores de 65 años

A continuación, resumimos los principales mensajes de este folleto de la Agencia Tributaria “Normativa IRPF 2024 para mayores de 65 años”. 1. Rendimientos del trabajo Tributan como rendimientos del trabajo, entre otras, las siguientes prestaciones: Las pensiones percibidas de los regímenes públicos de la Seguridad Social y clases pasivas y demás prestaciones públicas por situaciones de incapacidad, jubilación, accidente, enfermedad, viudedad, o similares, que no estén exentas. Las prestaciones percibidas por los beneficiarios de mutualidades generales obligatorias de funcionarios, colegios de huérfanos y otras entidades similares. Las prestaciones percibidas por los beneficiarios de planes de pensiones. Las prestaciones percibidas por los beneficiarios de los planes de previsión social empresarial. Las prestaciones percibidas por los beneficiarios de los planes de previsión asegurados Las prestaciones percibidas por los beneficiarios de contratos de seguros concertados con mutualidades de previsión social. Las prestaciones percibidas por los beneficiarios de los seguros de dependencia. 2. Rentas exentas en el IRPF 2.1 Prestaciones y ayudas públicas Están exentas, entre otras, las siguientes ayudas y prestaciones públicas: Las prestaciones públicas por acogimiento de personas con discapacidad o mayores de 65 años. Las ayudas económicas otorgadas por instituciones públicas a personas con discapacidad con un grado igual o superior al 65%, o mayores de 65 años, para financiar su estancia en residencias o centros de día, si el resto de sus rentas no exceden del doble del IPREM (16.800 euros anuales). Las prestaciones reconocidas por la Seguridad Social, por las entidades que la sustituyan o por las mutualidades de previsión social que actúen como alternativas al régimen especial de la Seguridad Social, como consecuencia de incapacidad permanente absoluta o gran invalidez. Las pensiones por inutilidad o incapacidad permanente del régimen de clases pasivas, siempre que la lesión o enfermedad que hubiera sido causa de aquéllas inhabilitara por completo al perceptor de la pensión para toda profesión u oficio. Las prestaciones obtenidas en forma de renta por las personas con discapacidad correspondientes a las aportaciones a sistemas de previsión social constituidos a favor de personas con discapacidad, hasta un importe máximo anual de tres veces el IPREM (25.200 €). El exceso tributará como rendimiento del trabajo. Las prestaciones económicas públicas vinculadas al servicio, para cuidados en el entorno familiar y de asistencia personalizada que se derivan de la Ley de promoción de la autonomía personal y atención a las personas en situación de dependencia. 2.2 Transmisión de la vivienda habitual por personas mayores de 65 años Están exentas las ganancias patrimoniales derivadas de la transmisión por personas mayores de 65 años de la vivienda habitual. La exención también se aplica si se transmite la nuda propiedad y se reserva el usufructo vitalicio sobre la vivienda. 2.3 Transmisión de elementos patrimoniales por personas mayores de 65 años con reinversión en rentas vitalicias Están exentas las ganancias patrimoniales, si cumple los requisitos, derivadas de la transmisión por personas mayores de 65 años de elementos patrimoniales, siempre que el importe total obtenido se destine en el plazo de seis meses a constituir una renta vitalicia asegurada a su favor. La cantidad máxima total que un contribuyente podrá destinar a este fin será de 240.000 euros. 2.4 Hipoteca inversa No tributan en el IRPF las cantidades percibidas como consecuencia de las disposiciones que se hagan de la vivienda habitual (hipoteca inversa) por las personas mayores de 65 años, siempre que se lleven a cabo de conformidad con la regulación financiera relativa a los actos de disposición de bienes que conforman el patrimonio personal para asistir las necesidades económicas de la vejez y de la dependencia, si cumple con los requisitos exigidos. 3. Mínimo personal y familiar 3. 1 Mínimo del contribuyente El mínimo del contribuyente asciende, con carácter general, a 5.550 € anuales. Según la edad del contribuyente el mínimo general se incrementa en las siguientes cantidades: Contribuyentes de edad superior a 65 años: 1.150 euros anuales. Contribuyentes de edad superior a 75 años: 1.400 € anuales adicionales. En el supuesto de fallecimiento del contribuyente la cuantía del mínimo del contribuyente se aplicará en su integridad. En caso de declaración conjunta de unidades familiares no da derecho a la aplicación del mínimo del contribuyente del otro cónyuge, pero sí resulta computable el incremento del mínimo del contribuyente, si su edad es superior a 65 años o a 75 años. 3.2 Mínimo por ascendientes Tienen tal consideración los padres, abuelos, bisabuelos, etc. de quienes descienda el contribuyente y que estén unidos al mismo por vínculo de parentesco en línea recta por consanguinidad o por adopción, sin que se entiendan incluidas las personas unidas al contribuyente por vínculo de parentesco en línea colateral (tíos, o tíos abuelos) o por afinidad (suegros). Para aplicar este mínimo, los ascendientes deben cumplir los siguientes requisitos: Que el ascendiente sea mayor de 65 años a la fecha de devengo del impuesto de IRPF (normalmente el 31 de diciembre) o, cualquiera que fuera su edad, que se trate de una persona con un grado de discapacidad igual o superior al 33%. Que convivan con el contribuyente, al menos, la mitad del período impositivo. Se considera que conviven con el contribuyente los ascendientes con discapacidad que, dependiendo del mismo, sean internados en centros especializados. Que el ascendiente no haya obtenido en el ejercicio rentas superiores a 8.000 euros anuales, excluidas las exentas del impuesto. Que el ascendiente no presente declaración del IRPF con rentas superiores a 1.800 €. El importe del mínimo por ascendiente será de: 1.150 € anuales por cada ascendiente con más 65 años. 1.400 € anuales adicionales por cada ascendiente de edad superior a 75 años. En caso de fallecimiento de un ascendiente, que genere derecho al mínimo por este concepto, la cuantía aplicable es de 1.150 €. 3.3 Mínimo por discapacidad del contribuyente y de ascendientes Para beneficiarse del mínimo por discapacidad de ascendientes estos han de generar a su vez el derecho a aplicar el mínimo por ascendientes y cumplir el resto de requisitos. 4. Deducciones estatales por personas con discapacidad a cargo Esta deducción se puede aplicar independientemente del resultado de la declaración. Se puede hacer efectiva presentando la declaración de IRPF o bien se puede solicitar su abono anticipado. 4.1 Deducción por cada ascendiente con discapacidad a cargo Se podrá deducir hasta 1.200 euros anuales por cada ascendiente con discapacidad con derecho a la aplicación del mínimo por ascendientes, si cumple los requisitos. 4.2 Deducción por cónyuge no separado legalmente con discapacidad a cargo Se podrá deducir hasta 1.200 euros anuales por el cónyuge no separado legalmente con discapacidad, siempre que no exista incompatibilidad con otras deducciones, si cumple los requisitos. Otros temas a tener en cuenta: los jubilados pueden seguir aportando a planes de pensiones Una vez se ha accedido a la jubilación, es posible seguir realizando aportaciones a planes de pensiones, siempre y cuando no se haya iniciado aún el cobro de la prestación por jubilación de ese plan al que se aporta o de otro plan de pensiones. Esto permite a los jubilados que se encuentre en esta situación reducirse en la base imponible de su Declaración de IRPF esas aportaciones realizadas, bajando su carga fiscal (véase aquí los límites de reducción en IRPF). Asimismo, si bien no es posible ser beneficiario (cobrar) de un plan de pensiones por una contingencia concreta, como la jubilación, y al mismo tiempo realizar aportaciones por esa contingencia, sí que es posible ser al mismo tiempo beneficiario y partícipe de uno o varios planes por contingencias distintas. Por ejemplo, estar recibiendo prestaciones (rentas o un capital) por la contingencia de jubilación y, al mismo tiempo, realizar aportaciones por las otras contingencias, como fallecimiento, incapacidad y dependencia.  Más información Acceda aquí al folleto Mayores de 65 años Declaración de Renta 2024, donde encontrará, además, las deducciones IRPF de cada CCAA para mayores de 65 años

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Me caso en unos meses: cómo tributan los regalos de boda

Sí que se debe tributar por los regalos de boda. Los regalos de boda son donaciones, consideradas como una adquisición de bienes a título gratuito intervivos, que estarían sujetas a impuestos de Sucesiones y Donaciones (modalidad Donaciones). El importe de la tributación dependerá del patrimonio de los cónyuges (o del cónyuge sujeto a ella si fuera solo uno el que está sujeto), del régimen fiscal (gananciales o separación de bienes), de la Comunidad Autónoma de residencia, y del importe recibido como regalo. Por lo tanto, lo regalos están sujetos a impuesto de donaciones. Sin embargo, como se suele tratar de importes pequeños, las entidades financieras no informan a la Agencia Tributaria de esos importes por estar por debajo del mínimo legal que obliga a informar. Los bancos tienen obligación de informar a Hacienda de aquellas cantidades (por ejemplo, ingresos en efectivo o transferencias) superiores a los 3.000 euros de las que desconocen el origen.  También los Bancos deben informar a Hacienda cuando se efectúan ingresos en billetes de 500 euros (en este caso, independientemente de la cantidad que se ingrese). La Entidad financiera debe, además, informar de la persona que ha recibido la cantidad y la persona que ha efectuado el ingreso. Normalmente, los regalos de boda suelen tener un valor muy inferior a esos importes mencionados. Para determinar qué persona debe tributar por esos regalos, se debe tener en cuenta cuando se han recibido los mismos: En el caso de que los regalos se hayan recibido antes de la celebración del matrimonio, quien ha de tributar es el cónyuge que los reciba o ambos cónyuges en el caso de que lo determine así la persona que hace el regalo (es decir, que el regalo va dirigido a ambos). En caso de recibirse el regalo con posterioridad a la unión matrimonial (por ejemplo, 5 minutos después), se deberá de estar a si el matrimonio se ha contraído en régimen de separación de bienes o en régimen de gananciales, siempre y cuando que en este caso de gananciales ambos cónyuges hayan aceptado el regalo o que el regalo se haya hecho conjuntamente a los dos sin una designación especifica a uno de los cónyuges. Para poder justificar esos ingresos extraordinarios que la pareja recibe (esos regalos en dinero) en caso de inspección por la Agencia Tributaria, lo razonable sería recibir esas cantidades por medio telemático, como, por ejemplo, por bizum o por trasferencia, indicando el concepto. Ello permite justificar quien ha realizado esa transferencia y el motivo de la misma. Lo anterior es mejor que recibir un sobre para luego ingresarlo en cuenta corriente. En este último caso, ¿cómo justificas su procedencia?. Tanto si recibes el dinero en mano y luego lo ingresas en tu cuenta corriente como si lo recibes por transferencia, deberás declararlo, ya que, si no corres el riesgo de que, ante una inspección, se considere como una ganancia patrimonial no justificada y tener que declarar en IRPF (hasta 4 años después de la celebración de la boda). También estarían sujetos a tributación en donaciones los regalos de boda en especie (ejemplo, un televisor, una nevera de vinos…), debiendo valorarse por su valor normal en el mercado Para determinar cuánto se debe tributar hay que tener en cuenta si existe algún de grado de parentesco con la/s persona/s que realiza/n el regalo. En los casos en que exista parentesco directo, muchas CCAA aplican bonificaciones y reducciones. En estos casos los impuestos a pagar serán menores o no habrá que pagarlo, por ejemplo, en el caso de regalos de padres a hijos. Las cuotas a pagar pueden varían entre CCAA. Si el regalo de boda es declarado como donación, posteriormente no será necesario declararlo en IRPF. Normalmente, si son de pequeño valor, las personas no suelen declarar los regalos como donación, aunque es importante declararlos si son de mayor valor y superan los límites indicados anteriormente (de obligación de comunicación a la Agencia Tributaria).

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